Парцел или къща – какво да купя?

Това блогиране е нещо като допълнение и съпътстващо оригиналния материал Дом (от 2014 г.), където описах някои съображения при избор на парцел в село с цел строеж на фамилна къща за целогодишно обитаване.

През изминалите години, откакто публикувах Дом, че и от преди това, когато захванахме нашето търсене, немалко мои приятели, познати, а и случайни хора се допитваха до мен по въпроса, поставен във заглавието. Това е една дилема, на която няма еднозначен, правилен, или изчерпателен отговор.

Основна задача на този материал е да ви накара да помислите и да си дадете отговори на въпроси, които може би не сте си задали до момента.

И двата материала (Дом и този) предполагат, че нямате неограничени финанси. Ако това е случаят, просто си купувате каквото искате, където искате и правите каквото ви харесва.

Къща

Къща, в контекста на това блогиране, значи парцел със стара, но сравнително обитаема жилищна постройка в него, обикновено 20+, но стигаща до 100+ годишна. Новото строителство, особено това след влизането ни в ЕС (2007), като цяло не е обект на този материал, макар че и там може да има доста забавни проблеми.

Плюсове

Най-очевидният плюс на една къща е нейното наличие. Възможността веднага да се влезе в обитание и на място да извършват подобрения.

Например, ако сте под наем в квартира за 500 лв/месец, тези пари могат спокойно да покриват вноска по заем, с който да купите стара къща и да се нанесете, стига да е годна за обитание.

Има един скрит, но важен, психологически плюс, съдейки по разговорите ми с хора. Явно за много е трудно да си представят от нулата до завършен вид една все още несъществуваща постройка и им е по-лесно да се наместят някак си във вече съществуващи обеми. Дори само този момент може да е достатъчен да наклони везните.

Огромен плюс, за който малко хора си дават сметка, е липсата на нормативни „пречки“. Ако решиш да не си изолираш старата къща, това си е само твой проблем. Но ако решиш подобно нещо за нов строеж, това става проблем на общината и няма да получиш разрешение за строеж. Ако имаш дупка в земята с името „септична яма“ (а дори и да нямаш и да решиш да си изкопаеш), никой не те пита за нищо. Но ако решиш да строиш наново, няма да стане с една дупка в земята 🙂

Същото важи за доста неща, свързани с проектирането и изпълнението на ново строителство. За мен лично това са позитивни „пречки“ – добра енергийна ефективност или земетръсоустойчивост примерно са в моя полза. Но е факт, че не са въпрос на избор – не можеш без тях при нов строеж.

Ако купиш стара къща, може прозорците да ти духат, покрива да ти тече и през стените да влизат мишки, но в момента не знам за наредба, която те задължава да направиш нещо за отстраняването на тези проблеми.

Този вариант е много удачен за хора, които се смятат за майстори и имат умения и преди всичко – свободно време и нерви. Ако сте ОК да прекарате следващите години в ремонт на къщата (често до края на живота ви), като спестите доста пари от труд и направите всичко като за вас си, една стара къща няма да ви уплаши.

И накрая, макар че не е маловажно, обикновено покрай имот с къща идват доста прилежащи дреболии, които, обаче, ще ви спестят нерви и пари. Най-вероятно ще има читава ограда, която често не е факт при един гол парцел. Кладенец и/или сондаж. Облагороден двор и асма или поне няколко овошки и лози в плододаване + цветя. Барака за инструменти, стопанска постройка, кокошарник, торище. Керемиди, тухли, бенотови колове и всякакви други неща, останали от строежа. Чугунена печка за отопление и готвене. Понякога има пълна посуда, макар и стара. Мебели. Натрупан през годините дървен материал, или железа, които винаги ще ви потрябват. Различни контейнери като бидони, бурета и каци, тави и казани. Мога да изброявам доста… Това са неща, които може да ви изглеждат като боклук при огледа, но в действителност са съкровище, което ще оцените едва когато ви дотрябва нещо, а го нямате и трябва да се купи.

Финанси

От парична гледна точка, често пъти къща с декар двор в село на 50-60 км може да струва колко декар гол парцел в село на 15 км от „опорната точка“ (града).

Реален пример. По цени от 2012-14 година, в село на 60 км от околовръстното на София се продаваше къща, строена в началото на 80те, изцяло годна за обитаване, 200 квм РЗП с гаражите, локално парно, 900 квм облагороден двор и тн, за същите пари, за които можеш да купиш 500 квм празен парцел в село на 10 км от София.

Ще кажете – ама то много е далече, ама то там сигурно има само цигани, ама то да не е до някоя мина за уран, ама то да не е до сметище, ама то да не са комшиите луди пияни чалгаджии и съдържатели на публичен дом, заложна къща и казино в едно, ама, ама, ама…!

Нямам идея за конкретния случай, но цената на къщата беше само малко по-ниска от средно пазарна, с други думи имаше сходни имоти със сходни цени. За всичко останало – не е зле да си направите проучването, което съм описал в Дом, за да намалите шанса от изненади.

Моето лично мнение е, че ако търсите най-евтиния възможен вариант (моля обърнете внимание на силното ударение върху най-евтин – то значи, че всичко друго ще е незначително или на заден план), купуването на стара, годна за обитаване къща, в малко по-отдалечена локация, е най-доброто решение за вас.

Това ще означава, че в най-непосредствено бъдеще няма да се налага да наливате пари в къщата и можете да заживеете веднага. Препоръката ми е вторият приоритет след цената да бъдат добрите комшии.

И все пак, внимавайте с евтиното. Ето една автомобилна аналогия. Между голфче за 1000 лв и Tesla Model X за 200 000 лв има непреодолима разлика. Колкото и пари да се налеят в голфчето, няма да достигне комфорта, безопасността и ефективността на Model X.

Да, примерът е краен, но идва да покаже нещо. При една проблемна къща може да се окаже, че колкото и да я „оправяте“, все няма да е добре. Ако изходът е сриване до основи и наново, това приравнява имота до гол парцел.

Напълно уважителна е и линията „я че си кютам у гоуфо“! Въпросът е от самото начало да сте горе-долу наясно какво ви очаква, а не да влизате в психодрами и депресии и накрая да се откажете, че и семейства се разтурват… Познавам впрочем двойка англичани, които са предпочели този вариант. Една година живяха в 1 стая, без баня и тоалетна, докато си правиха сами ремонта (събарянето и наново) на останалата част от къщата. Трудно, но евтино! И в процеса се научават много нови неща.

Минуси

Двата основни минуса на „завареното положение“ са: не знаеш какво точно получаваш и не е такова, каквото го искаш.

В една готова постройка е трудно да се разбере какви са технологията на изпълнението и материалите. Документация често липсва, а може и да е непълна или е неточна. Може би в нотариалния акт пише „двуетажна постройка с РЗП 120 квм“, на живо има 3 етажа къща + таванско с общо 200 квм, а архитектурния план е типов от соц време за едноетажна вила 60 квм. Може би в имота има две постройки, а в кадастъра е отбелязана само една и то на друго място.

Може би мазилката да е паднала на една стена – поне ще видиш какво има под нея, но знаеш ли каква е другата стена и защо е паднала тук мазилката? Може би каменната основа е почнала да поддава, което е довело до напукването на едната стена, а не „от годините е“. Може би попа в мазето е прояден, но са го покрили с декоративна ламперия, да не си личи („почнахме тука да правим механа в мазето, ама на…“ – реален случай, както и примерите надолу).

Може би едната стена е зидана с плътни единички и е по-тънка, другата с четворки втора ръка, а половината от тях са завъртяни с отворите напреко и сега духа и през мазилката.

Може би има основни проблеми с дренажа, особено от как комшията отгоре направи попивен кладенец, та мазето е цяла зима под вода и мухъл, но ти си на оглед през август. Може би „току-що ремонтирания“ покрив е просто стъкнат колкото да не тече в слънчеви дни.

Може би къщата е пльосната в най-неудобния край на двора и е цял ден в сянка от съседите или с лице директно на улицата и няма преден двор. Или е разположена така, че не остава място за игра с децата. Или е построена на ограда с комшиите, които се дразнят изключително много на тоя факт и ще ви стъжнят живота, макар баща им, който е завещал къщата, да е бил ОК. Може би всички стаи са преходни. Може би стълбището е външно, тоалетната също. Може би верандата е от грешната страна.

Всеки ще има различни критерии и точно тук е разковничето. Колкото повече критерии и виждания имате за това как трябва да са нещата, толкова по-трудно ще е да се примирите с готова къща (и всъщност всичко в живота).

Резюме

Вариантът „къща“ е повече за хора с нагласата „ще се нагодим някак“, „ще го измислим в движение“, „ще свикнем“, „ще го оправим после“.

Ако сте от типа хора, които знаят как да се нагодят във всякакви обстоятелства, трудности и неудобства в дългосрочен план не ги плашат, или пък ако имате мега фиксиран бюджет и нищо друго няма значение, според мен къщата е по-добрият вариант за вас.

Ако имате по-силно изразено мнение, по-често гледате да промените заобикалящата ви среда, вместо да се нагаждате, знаете какво искате и често как да го постигнете, предпочитате да знаете кое как е направено и работи, според мен имате нужа от празен лист. В краен случай – къща, която можете да сринете до основи и да преизградите по ваша концепция. Ако успеете да го направите без знанието и одобрението на общината (щото знам и такива случаи), вероятно сте хванали някой бог за шлифера 🙂

Рузвелт е казал „Направи каквото можеш, с каквото имаш, където си.“ Това е доста добро описание на варианта със стара къща.

Аз лично също съм привърженик в умерена степен на това твърдение, но контекстът е много важен. Ако сте с няколко деца, нямате друго собствено жилище, нямате „спасителен план“ и възможност за „стъпка назад“, добре е да имате доста трезва оценка за нивото на компромиса, който можете да направите във всяка една посока, преди да вземете решение. Говорим за основно жилище за целогодишно обитаване, а не виличка за 10 уикенда годишно, и то лятото…

Парцел

Парцел, в контекста на това блогиране, значи урегулиран имот (УПИ), в който няма жилищни постройки, най-често е гола поляна, гъсталак или запусната овощна градина с бунгало и клозет. Понякога има ограда. С други думи – празен лист, върху който да начертаеш мечтите си.

Плюсове

Най-големият и явен плюс на парцела е възможността да планираш всичко от нулата, да разположиш нещата както ти се иска. Всеки, който си е чертал замечтано на лист разположението на мебелите в бъдещата си дневна например, е дизайнер, било то и неумишлено.

Дизайнът е процес на намиране на решение на даден проблем, без значение от контекста (жалко е, че в последните години хората смятат, че дизайн = визуален дизайн).

Когато гледате една поляна и си представяте че точно тук ще е идеално за беседката, а ей там ще бъде най-удобно за лехите с подправки, пък насааам и после еееееейййй така ще минава пътечката покрай къщата към зеленчуковата градина – вие всъщност правите дизайн. Ако можете да се обосновете и с доводи, базирани в реалността, а не просто „щото тъй“, тогава може би дори правите нелош дизайн!

Разбира се, това умение може да се практикува и при покупката на стара къща и в кое да е заварено положение, но един празен лист дава възможност за пълно разгръщане на идеите. Освен това, на стара къща ако почне основен ремонт и преправяне, обикновено изскачат сума други проблеми, което вдига нивото до „Парцел“.

Ако сроковете не ви притискат, празният парцел ви дава възможност за сериозно наблюдение, преди да вземете решение. За препоръчване една пълна година, за да видите през всеки сезон какво се случва с имота.

Къде пада сянката, къде се задържа снега, на къде тече и се събира водата, къде са навяти есенните листа, къде какво расте, от къде идват основните ветрове, на къде ви водят краката като влезете в парцела и още доста неща (част от тях съм описал в Дом).

Този най-основен плюс се транслира с още по-голяма сила в създаването на къщата, на дома. Всеки, който е сменил по няколко жилища / квартири, има ясна представа кое му е по-удобно, какво предпочита, кое къде да бъде спрямо другите неща като стаи и обзавеждане…

Възможността да вложиш себе си в изграждането на представата за дома е вероятно второто най-добро нещо, след това да го изградиш със собствените си ръце.

Обикновено, когато водя такъв разговор с някой, в тоя момент ме прекъсва с „Е добре, това не е кой знае какъв плюс, даже ми отива към минус леко!“ или „Оо, това е много сложно, то трябва да си архитект!“.

Първо, че не е нужно да човек да е архитект или ландшафтен дизайнер, а е нужно основно да знае какво иска. Реален архитект ще пренесе всички желания в арх. план и проектната документация, но за да го направи така, че да ви харесва, трябва да можете много добре да обясните какво искате и защо. Второ, ако принципно ви притеснява да създавате неща от нулата, най-вероятно покупката на гол парцел не е за вас.

Строеж от нулата позволява не само да го направите както ви се харесва, а и да вложите съвременни технологии в изпълнението. Нещо, което е доста сложен и мръсен процес при една стара къща. Като почнем от смяна на покрив, през пълно саниране на фасада и подмяна на вътрешни инсталации, изграждане на отопление и/или вентилация, мазилки и подове… всичко това е изключително тегаво да се случи при вече обитаема къща, ако нямате къде да се изнесете за 3-6-12 месеца. И в този случай отпада голяма част от предимството на старата къща – цената. Докато при нов строеж тези процеси са част от нормалните стъпки.

Финанси

Когато купувате гол парцел, възможността за спекула с цената е значително по-малка. В процеса на нашите огледи сме виждали много сходни къщи в едно и също село, през 2-3 улици, с разлика в цената 3 пъти. Това кара човек да се чуди и да размишлява върху невъзможния философски въпрос без отговор „Що тъй?!“

Рядко има такова раздуване при парцелите, защото и хората в селото, и брокерите, знаят перфектно колко е нормалната цена за квадратен метър УПИ и съответно какви „екстри“ биха променили имота.

Ако, да речем, средната цена за парцел в селото е 20 евро/квм, можете да очаквате цени от 15 (за тия с по-кофти „екстри“) до към 25 (за такива с правилна форма, с добър достъп и изложение). Всички извън тези разумни граници са съмнителни и си направете много добре проверката преди това.

Но цената на парцела обикновено е малко перо в общата сума, строежът е значително по-скъп.

Тъй като въпросът „колко струва строежа“ е толкова обширен, че заслужава отделно блогиране, ще заложа само някои репери за ориентир.

180-220 евро/квм е нормална цена за груб строеж, изпълнен от фирма с нулев ангажимент за инвеститора, освен да подписва документи и да дава пари. Това е цена от годините, в които се интересувахме и събирахме оферти (2014-2016). Цената предполага основи, целия бетон и зидария и покрив. Вариацията идва основно от типа на изпълнителя, архитектурния и конструктивния план и заложените материали. НЕ ВКЛЮЧВА дограми, мазилки, изолации, инсталации и всичко от там насетне.

Цената е „фирмена“, ще рече, че строежът се изпълнява от отговорна фирма или бригада, с минимално нужно участие и присъствие от вас. Обикновено срокът за изпълнение на 1-2 етажна постройка с РЗП 150-250 квм е 2-4 месеца.

Разбира се, какво значи „квм“ е една съвсем отделна тема! Виждал съм проект с РЗП 300 квм, от които обаче 100 квм бяха тераса/веранда. Цена за грубия строеж: 200 евро/квм.

Човек ще си каже – нормално! Обаче ако изключим терасата, която е просто „покрива“ на една от стаите и няма особена причина да влиза в сметките, цената излиза 300 евро/квм.

Ако имате време, умения и желание, както и много приятели-строители, цената може да слезе значително надолу. Оправяйте си сами документацията, организирайте си всичко по строежа, викайте си машини, поръчвайте си материали, работете с приятелите и създайте дом за чудо и приказ! Поздравявам ви!

Ако нямате, обаче, ще трябва да минете по „фирмения“ ред. Освен цената за груб строеж, ще ви трябват (ориентировъчно) още толкова за довършителните работи, като дограми, инсталации и отопление, изолация вън/вътре, мазилки, шпакловки, замазки, а също и ЛПСОВ, огради… От там почва интериорната сума – подови настилки, бои, парапети, первази, мебели, техника и уреди, осветителни тела, забавление и тн.  Това са базови цени. Ако желаете да затънете в лукс, не мога да ви помогна. И тук е точното време да минем към минусите!

Минуси

Във филма „Черна котка, бял котарак“ селският мафиот Дадан обобщава световното положение с фразата: „Ако имаш проблем и не можеш да го решиш с пари, ще го решиш с много пари!“.

Това е и основния минус на варианта с парцел. Строеж от нулата струва скъпо, става бавно, а често и двете. При достатъчно много пари, има фирми, които строят до ключ + пълен интериор и въпреки, че не съм имал общуване с такива, от трета страна знам срокове от типа 6-9 месеца за къща до 200 квм РЗП с включено всичко, мебели, елуреди, осветление, килими… При цена от около 1200 евро/квм (през 2016та). Която вероятно не е нереалистична, но все пак, трябва да ги имаш готови за година.

Ако сте на вълна къща с гредова конструкция (тип сглобяема, сух строеж), вероятно сте си направили проучването и знаете, че този вид строителство не е по-евтино, ако е изпълнено както трябва – с вносен дървен материал, читави системи за изолация и фасада и покрив и тн.

Това, което може да спести пари при този тип строителство, е характера на самата система – тнар human scale construction, или строителство в човешки мащаби. Не са нужни големи машини и екип от двама души с циркуляр и винтоверт може да направи почти всичко от-до. По темата препоръчвам този ентусиаст.

„Авангардното“ строителство, това със естествени материали, при което например се ползват конопени панели за изолация, или се пълнят стени с целулоза, или вълна, после се маже с глина, или се зида със сламени бали – всички тези методи са супер, но не мислете, че за изработката от нулата на къща със светла площ вътре 100 квм парите ще са значително по-малко.

Ако наемете хора да го правят 1) има изключително малко хора у нас, които знаят какво и как се прави и 2) няма да спестите пари от труд. Ако го правите сам, има силна вероятност нещо да се обърка, а при този тип строителство една обърната мембрана = край на къщата.

Ако вземете оферта от изпълнител от висок клас (няма да ви насочвам, но не е трудно да се ориентирате в пазара), ще видите сходни цени на класическото строителство при съпоставими етапи, например затворена с дограми, а вътре по БДС.

Куполните конструкции (geodome) изискват най-ниска базова сума за конструкцията и стават най-бързо. И все пак, висок купол, за да имате 2 етажа с 150 квм РЗП, ще глътне 10-15К лева. Без да броим основа, покриване, изолация, дограми, вътрешна конструкция и разделение, стълбище и тн.

В този вид строителство цената на квм РЗП е пропорционално най-ниска, предвид това, че основата може да е стъпкова, а покривът се явява и стена, но има и компромиси, които трябва да се направят. Като например живот в стая с 2 прави стени, 1 прав ъгъл и 1 обла стена. Или странната геометрия на прозорците, или още по-странните им навесчета, ако са правоъгълни. Или как се полага 20 см вата в извита стена на триъгълници и как се облича после с разкрой на ОСБто… Всяко решение има своята цена и последствия! А и не е маловажно преди да почнете дори да мислите за такова изпълнение, да минете на консултация през технически отдел на общината или главния архитект, за да се уверите, че няма да ви бъде спрян проекта…

С две думи, физически невъзможно е да излезе много евтино, дори да направите всичко сами от нулата, най-малкото, защото е нужно да се спазят някои разпоредби като земетръсоустойчивост и енергийна ефективност. А те водят след себе си определени обеми, конструктивни решения и инсталации.

Освен стойността на строежа, други забавящи или затрудняващи моменти обикновено са липсата на каквато и да е инфраструктура, често може да липсва дори път, но много пъти няма ограда, няма начин да си вкараш колата в парцела, няма удобно място дори за стоварване на материали.

Гол парцел също рядко има редовни партиди за ток и вода. И тъй като в рамките на този материал не разглеждаме off-grid решения, без присъединяване към ток и вода ще е невъзможно да започнете строежа. А дали, кога, как и колко ще струва това присъединяване си е отделна драма и трябва да се проучи предварително. Като цяло, ако няма вода и ток пред имота, ама наистина пред, а не на 250 метра през хълма, операцията ще се усложни и оскъпи доста.

Резюме

Вариантът с нов строеж е добър в случаите, които не ви притискат чак толкова времето или финансите. Ако можете да си позволите да разсрочите проекта и да го финансирате поетапно, или обратно, ако приготвите предварително голяма сума пари. Ако имате хора, които могат да помогнат с груб строеж или довършителни. Ако имате умения да движите такъв проект сами, без нужда от фирма.

При всички положения избягвайте този вариант, ако имате супер фиксиран бюджет, защото докато можеш да преглътнеш една стара къща, макар и мизерна, но все пак годна за обитание, един груб строеж е невъзможен за обитание без да бъде завършен. А завършването е пълно с непредвидени и несъобразени разходи, които непрекъснато разтеглят бюджета.

Този вариант е идеален, когато имате нужда да направите нещата както вие си ги искате, не само вътрешно и външно, а цялостно като разположения, посоки и оформление. Когато по някаква причина не намирате подходяща готова стара къща, или всички намерени все им има нещо. Когато е немислимо за вас да направите голяма инвестиция за нещо, което няма да ви удовлетворява. В крайна сметка, кеф цена няма.

Послепис

Бета версията на този материал събра доста гневни писма по мейла. Това само ме провокира да продължа в същата посока 🙂 ! Има ли гневни, винаги е позитивен индикатор.

Важно уточнение е, че статията не е за всеки и не може да покрие всички видове частни случаи и контексти. Всъщност тя е насочена към един много тесен сегмент хора, към които се числи и моето семейство. Така че ако текстът поражда у вас киселини и запенване по краищата на устата, всичко е наред – просто знайте, че сме различни.

Написах статията основно защото информацията в нея ми липсваше горко когато търсихме ние своето място и се лутахме по оферти, къщи и имоти. Ако тази информация я имах в аванс, щяхме да действаме по различен начин при избора, проектирането и строежа.

И финално, ако някой има нужда от съвет, насока или просто рамо, на което да поплаче след поредната осерация от майсторите – съчувствам ти, пусни два реда по мейла 😉

One thought on “Парцел или къща – какво да купя?”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.